Le Viager, c’est d’abord un film. De Pierre Tchernia, avec Serrault et Galabru, il met en scène un vaillant vieillard qui n’en finit pas de mourir. Désespérant pour la famille qui a acheté sa maison en viager ! Depuis 1972 et la sortie du film, les règles du viager n’ont pas changé. Explications.
Le viager, un échange gagnant-gagnant
Le viager est d’abord un accord entre deux personnes : un propriétaire et un acheteur. Côté propriétaire, le viager assure un revenu régulier sans bouger de chez lui. Côté acheteur, l’achat d’un logement devient un jeu d’enfant avec le viager. Il est sûr de trouver une maison ou un appartement au bout de quelques années.
Rassurant lorsque le marché est saturé ! Il permet de découper le prix de la maison. Voire de le réduire : si le propriétaire décède plus tôt que prévu, le versement de la rente s’arrête et l’acheteur prend possession du logement.
Viager : risques et avantages pour le vendeur
A priori, le vendeur – appelé crédirentier – a tout à gagner à mettre son logement en viager. Encore faut-il que la rente reçue chaque mois permette de l’entretenir. L’accord peut décider que le propriétaire habitera le bien jusqu’à son décès. Mais il devra en assurer les petites réparations du quotidien et en payer les charges, notamment la taxe d’habitation. Usufruitier, oui, mais pas sans contraintes.
Pour que le viager reste synonyme de retraite tranquille, le crédirentier a intérêt à demander un bouquet suffisant. Le bouquet est la partie du prix du logement versée dès la signature du contrat de viager. L’autre partie est versée chaque mois sous forme de rente. Jusqu’à la fin de l’accord, le vendeur devra aussi payer les impôts sur ces versements mensuels. Mais qu’il se rassure : des abattements sont prévus, en fonction de son âge ! Un vendeur âgé – plus de 70 ans – aura droit à une ristourne de 70% sur ses impôts.
Acheteur : un viager pourquoi pas, mais…
… l’acheteur – ou débirentier – doit être patient ! Et la comédie de 1972 peut vite devenir réalité ! S’il accepte de laisser le droit d’usage du logement au vendeur, le futur propriétaire doit avoir sa propre résidence. Ce qui suppose des frais… Peut-il se le permettre ? Pour limiter la charge mensuelle de la rente, le débirentier peut décider de racheter le reste de la valeur du logement.
Quitte à laisser le vendeur terminer sa vie dans la maison et bénéficier de l’usufruit de la maison. Pour payer moins cher, l’acheteur a plutôt intérêt à se montrer conciliant. Car au final, il devrait obtenir la pleine jouissance du logement. Et peut-être même économiser sur le prix.
Le SAVIEZ-VOUS ?
Un viager peut être annulé si le décès du vendeur était prévisible
Si le propriétaire d’un logement en viager décède de maladie dans les 20 jours suivants la signature de l’accord, la justice peut annuler la vente. L’acheteur devra prouver qu’il n’était pas au courant de cette maladie et qu’il n’a pas pu prévoir le décès du vendeur.
